Viele sprechen von einem Immobilien-Crash 2026.
Der Grund?
Allein in Dubai sollen in einem Jahr über 76.000 neue Einheiten auf den Markt kommen. Das klingt nach Druck – ist aber kein Grund zur Panik. Wichtig ist zu verstehen, dass Dubai kein homogener Markt ist. Die Stadt besteht aus vielen „Märkten im Markt“. Jede Community hat eigene Angebots- und Nachfragedynamiken, eine eigene Käuferpsychologie und damit einen eigenen Zyklus. Manche Teilmärkte werden 2026 stagnieren oder korrigieren, andere bleiben stabil – einige wachsen weiter.
Wir geben hier einmal einen Einblick auf drei Stadtteile und welche spezifische Herausforderungen hier bestehen.
Business Bay
Die Business Bay ist bei vielen beliebt aufgrund der Nähe zu Downtown aber bei Standardprodukten am Limit. Für 2026 werden rund 12.000 neue Einheiten in der Business Bay erwartet.
Die Angebotsstruktur ist sehr Studio- und 1-Bedroom Apartment-lastig. Gleichzeitig klafft eine deutliche Lücke zwischen Bestands- und Off-Plan-Preisen: durchschnittlich etwa 1.700 AED/sqft bei bezugsfertigen Einheiten gegenüber ca. 2.500 AED/sqft bei vielen neuen Projekten. In einzelnen Großprojekten entstehen hunderte Studios, die zeitgleich übergeben werden. Folge daraus der Druck auf Mieten und damit auf die Verkaufspreise.
Realistische Brutto-Mietrenditen für neu gekaufte Standard-Unit befinden sich hier dann meist unter oder knapp bei ≤5 %.
Was hier funktioniert, sind größere 2- bis 3-Bedroom-Apartments an guter Lage (z. B. direkte Wasserlage) zu angemessenen sqft-Preisen.
Jumeirah Village Circle (JVC)
JVC ist das Synonym für „erschwingliche Urbanität“ – und genau deshalb stark nachgefragt. Gleichzeitig steigt das Angebot. Bestandsimmobilien liegen häufig um die 1.000–1.200 AED pro sqft, neue Off-Plan-Launches oft bei 1.400–1.800 AED/sqft.
Studios und kleine 1-Bedroom-Einheiten sind immer schwerer zu vermieten und zu verkaufen, vor allem wenn viele Einheiten beim “Handover” zeitgleich auf den Markt kommen. Was in der Vermietung spürbar schneller geht sind 2-Bedroom-Apartments mit überdurchschnittlicher Wohnflläche und von guter Qualität.
Was der Markt sehr gut nachfrägt sind in JVC, 2–3 Bedroom-Apartments mit „Mehrwert“ (Größe, Grundriss, Ausstattung) von soliden Bauträgern.
Dubai Marina
Ikonisch, touristisch stark besucht – als Anlage aber selektiv auszuwählen. Die besten Lagen sind bereits bebaut und neue Projekte entstehen nur noch in den „Zwischenlücken“. In den letzten zwei Jahren zeigte die Marina trotz Boom anderswo eher Seitwärtsbewegung, während Verkehr und Infrastruktur weiterhin belasten.
Was gefragt ist sind ausgewählte, internationale Marken-Residenzen mit klarer Differenzierung und hohem Standard für Eigennutzer. Für Immobilienkäufer die an Waterrfront-Immobilien interessiert sind, gibt es heute attraktivere Alternativen in neueren Waterfront-Communities.
Der sichere Hafen 2026: Master Communities mit Reihenhäusern, Villen und Apartments
Master-Communities sind „Städte in der Stadt“: Schulen, Parks, Malls, Sport, Wege – alles aus einem Guss. Genau diese integrierte Lebensqualität ist knapp und schwer zu replizieren. Besonders spannend: Townhouses und Villen in stark geführten Master-Plänen. Wer hier als Erstinvestor entspannter investieren möchte, sollte sich auf diesen Bereich konzentrieren.
Warum Master-Communities aus Investorensicht überzeugen
1. Knappheit: Der Neubau-Fokus 2026 liegt stark auf Apartments; das künftige Angebot an Villen/Townhouses bleibt vergleichsweise begrenzt.
2. Preislogik: In mehreren Top-Communities liegen Off-Plan-Villen häufig im Bereich von ca. 1.900–2.400 AED/sqft – während hochwertige, renovierte Bestände im gleichen Cluster deutlich höher handeln. Das eröffnet Spielraum für Wertaufbau bis zur Übergabe.
3. Nachfragequalität: Familiennachfrage ist planbarer, die Halteperioden sind länger, die Zahlungsbereitschaft für Lage/Community-Qualität stabiler.
4. Mietrenditen: Nicht spektakulär, aber solide und weniger schwankungsanfällig als bei überlaufenen Apartment-Clustern.
Was wir Anlegern für 2026 empfehlen
1. Business Bay nur selektiv: keine Standard-Studios/kompakten 1-Beds zu Premium-ft². Wenn Business Bay, dann besondere Lagen/Layouts und kühler Blick auf den Preis-ft².
2. JVC mit Augenmaß: für Buy-to-Let eher große 2-Beds/3-Beds mit Qualitätsmerkmalen. Finger weg von Massen-Studios, wenn zeitgleiche Übergaben absehbar sind.
3. Dubai Marina nur als Ausnahme: echte Trophäenprodukte oder Marken-Residenzen mit Alleinstellung – sonst gibt es attraktivere Risiko-Rendite-Profile.
4. Kernstrategie 2026: Townhouses und Villen in gefragten Master-Communities, sofern das Investmentbudget hier vorhanden ist. Denn hier sollten man min. 4-5 Mio. AED (1.-1.3M EUR) als Investment einplanen. Hier treffen Knappheit, Lebensqualität und Preismechanik aufeinander – eine robuste Kombination für volatile Phasen.
Wer 2026 investiert, braucht eine saubere Standort- und Projektlogik, einen Experten als Partner vor Ort, der einen seriös und umfassend berät und definitiv keine „reißerische Marktschreier, die mit sogenannten Promi-Markenbotschafter arbeiten”.
Wenn Sie möchten, erstellen wir für Sie eine Übersicht mit 2–3 passenden Optionen inklusive realistischem Miet- und Exit-Szenario. Diskret, klar, auf Ihren Plan zugeschnitten.
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