Du überlegst, in Dubai zu investieren?
Dieser praxisnahe Leitfaden führt dich Schritt für Schritt durch Entscheidung, Objektauswahl, Zahlung & Abschluss sowie Rendite & Exit. Mit realistischen Budgets, Gebühren, ROI-Beispielen, Treuhand-Sicherheit und klaren Entscheidungskriterien für Off-Plan vs. Bestandsimmobilien.
Inhalt
- Entscheidung treffen: Jetzt investieren? Vorteile als Eigentümer. Budget & laufende Kosten. Eigentumsarten. ROI-Realität. Bauträgersicherheit.
- Objekt auswählen: Wertermittlung, Best-Lagen, Entwickler, Off-Plan vs. Sekundärmarkt.
- Zahlen & abschließen: Rabattstrategien, Anzahlung, Finanzierungsmodelle, Kaufprozesse (Ready & Off-Plan), Zahlung & Ausfall. Eigentumsnachweise.
- Geld verdienen: Weiterverkauf im Bau, Vermietung (lang/kurz), Verkaufsprozess, Verkäuferkosten.
- Bonus: Wer dich durch den Prozess führt.
Teil 1: Entscheidung zum Investment
- Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Kurz: ja. Trotz starkem Wachstumsniveau liegen Durchschnittspreise (Stand März 2024 im Beispiel) historisch in der Nähe des früheren Peaks; inflationsbereinigt sogar attraktiver. Im globalen Vergleich ist Dubai weiterhin günstiger bewertet, die Brutto-Amortisationszeit über Mieten liegt bei ca. 15 Jahren (vs. 20–40+ Jahren in klassischen Metropolen). Treiber: hohe Kaufbereitschaft im Premium-Segment, Rekord-Tourismus, wachsende Bevölkerung bis 2040. - Welche Vorteile habe ich als Eigentümer? (Investor-Visum/Golden Visa)
Ab ca. 750.000 AED / 200.000 EUR Kaufpreis ist ein 2-Jahres-Investor-Visum möglich (für dich, Ehepartner, Kinder; Präsenzpflicht alle 6 Monate). Ab ca. 2 Mio. AED/ 500.000 EUR Kaufpreis ist das Golden Visa (10 Jahre, inkl. Eltern; keine Altersgrenze für Kinder) möglich. Inzwischen reicht oft eine 20-%-Anzahlung plus 4-%-DLD-Gebühr zur Beantragung, auch bei Off-Plan-Immobilien. - Wie viel Geld brauche ich?
Einsteigerbereich (z. B. JVC, Arjan, Sports City, Dubailand):
• Studios ca. 180.000–220.000 EUR
• 1-Zimmer ca. 220.000–360.000 EUR
• 2-Zimmer ca. 400.000–500.000 EUR
• 3-Zimmer ca. 520.000–700.000 EUR
High-End (z. B. Downtown, Creek Harbour, Dubai Hills):
• Studios ca. 300.000–500.000 EUR (nicht überall verfügbar)
• 1-Zimmer ca. 400.000–800.000 EUR
• 2-Zimmer ca. 620.000–2.000.000 EUR
• 3-Zimmer ab ca. 1,1–3,0 Mio. EUR
Luxury (z. B. Palm Jumeirah, Emirates Hills, Bluewaters, Dubai Islands):
• 1-Zimmer oft ab 1,0–1,8 Mio. EUR
• 2-Zimmer ca. 2,5–3,0 Mio. EUR
• 3-Zimmer bis 4,0 Mio. EUR
Villen je nach Lage von ca. 3 Mio. bis 50–60 Mio. EUR+.
- Erwerbsnebenkosten
Off-Plan: Kaufpreis + 4 % DLD + ca. 1500 EUR Admin.
Sekundärmarkt: Kaufpreis + 4 % DLD + ca. 2 % Makler + Treuhand/Legal ca. 3.000 EUR. - Laufende Kosten
• Service Charges: ca. 3.50–7 EUR /sqft/Jahr (typisch 1-BR: 2.500–4.000 EUR p. a.).
• Housing Fee: 5 % der von der Regierung/Community festgelegten Jahresmiete (nur wenn nicht vermietet; bei Vermietung zahlt der Mieter).
• Eigennutzung: übliche Nebenkosten (DEWA/Wasser/Strom, Internet, Gas). - Kann mir die Immobilie entzogen werden?
Leasehold vs. Freehold. Leasehold ist meist 99 Jahre (günstiger, aber befristet). Freehold ist volles Eigentum ohne Ablauf und dominiert in Dubai. - Wie realistisch ist der ROI?
• Wohnungskauf 2021–2024: ca. 159 %.
• Villa 2021–2024: ca. 185 %.
Return on Investment – Erwartung stets objekt-, lage- und timing-abhängig. - Was, wenn der Entwickler insolvent wird?
Projektregistrierung erfordert Bankgarantie. Alle Zahlungen laufen über ein reguliertes Escrow/Treuhand-Konto; Freigaben an den Bauträger erfolgen nur bei Baufortschritt.
Teil 2: Die richtige Immobilie auswählen
- Woran erkenne ich, ob ein Objekt investmenttauglich ist?
Ziel definieren (Vermögenssicherung vs. Cashflow vs. Flip).
• Preis prüfen: Ready – echte Transaktionen im Gebäude; Off-Plan – Benchmarks in der Mikro-Lage, Service-Charges einpreisen.
• Erlöse modellieren: Mieten vergleichbarer Einheiten + Wertentwicklung der Lage.
• Kennzahlen rechnen: ROI, Cash-on-Cash, Vergleiche innerhalb der erstellten Shortlist. - Die besten Lagen (Stand heute, Tendenzen)
Mietrendite-Fokus: JVC und Arjan (Ø ca. 7 %, Top-Projekte 9–10 %).
Wertsteigerung: Creek Harbour (ikonische Vorhaben, Mall & Landmark) und Dubai Hills (grüne Stadt-in-der-Stadt).
Early-Stage-Chancen: Emaar The Oasis (HNWI-Villa-Community) und Dubai Islands (Strandlage,Für die Master Community ist der Staatsbauträger Nakheel verantwortlich).
- Off-Plan oder Sekundärmarkt?
Off-Plan Plus: flexible, zinsfreie Pläne; Wertzuwachs im Bau; Einstieg in aufstrebende Areale; schneller, schlanker Prozess, auch remote.
Off-Plan Minus: Ertrag erst ab Übergabe; Wiederverkauf im Bau nur bei starker Nachfrage sinnvoll.
Sekundär Plus: sofortige Eigennutzung oder Mieteinnahmen; mit Hypothek für Residents gut finanzierbar.
Sekundär Minus: Prozess komplexer, 3–4 Monate üblich, Preisvolatilität möglich.
Teil 3: Zahlen & abschließen
- Bekomme ich Rabatt?
Chancen steigen mit striktem Zahlungsplan (keine lange Post-Handover-Raten), höherer Anzahlung (z. B. 40 % statt 20 %) oder Mehrfachkauf (Stock/Floor/Building). Bei Launches mit Übernachfrage meist keine Nachlässe. - Wie hoch ist die Anzahlung?
Off-Plan: EOI (z. B. 10.000–25.000 EUR), dann typ. 10 % Buchung, 20 % Down Payment inkl. Buchung; zusätzlich 4 % DLD + Developer-Fees.
Sekundär: mit Hypothek für Residents typ. 20-30 % Eigenanteil, Non-Residents 40-50 %. Dazu 4 % DLD, 2 % Makler, Trustee-Gebühren. - Finanzierungsmöglichkeiten
Hypotheken für Ready (Residents günstiger, Non-Residents teurer und 40-50 % Down-Payment). Off-Plan über Entwicklerpläne: z. B. 50/50 oder 70/30, Rest teils in Monatsraten nach Übergabe; Preisaufschläge für mehr Flexibilität einplanen. - Muss ich für den Kauf nach Dubai reisen?
Off-Plan: vollständig remote möglich.
Sekundär: physische Präsenz von Käufer oder bevollmächtigtem Vertreter beim Transfer im Trustee-Office erforderlich. - Kaufprozess Ready (7 Schritte)
Suchauftrag & Kriterien festlegen → Objektbesichtigungen → 10 % Deposit-Scheck → MOU/Contract F (DLD-Standard) → Übergabe Deposit → Eigentumsübertrag im Trustee-Office (Gebühren sind direkt zu bezahlen, Dokumentenprüfung) → Title Deed. - Kaufprozess Off-Plan (5 Schritte)
EOI → Buchung (10 %) → Down Payment (meist 20 %) + 4 % DLD → SPA (Kaufvertrag) unterschreiben & Bau-/Zahlungsplan bedienen → Handover, Mängelabnahme, Title Deed. - Wie zahle ich?
Vor Ort: Bar, Scheck, Kartenterminal.
Aus dem Ausland: SWIFT-Überweisung, Online-Checkout, teilweise Krypto möglich(Bauträger abhängig). - Was passiert bei Zahlungsverzug?
Mahnstufe Bauträger → 30-Tage-Notiz der DLD → je nach Baufortschritt Rückabwicklung mit Einbehalt (z. B. bis 25–40 % bei < 80 % Bau; bei ≥ 80 % ggf. Zwangsauktion). Frühzeitig Agent & Bauträger informieren und Lösungen verhandeln bzw. finden. - Welches Dokument beweist mein Eigentum?
Off-Plan: SPA + Oqood-Zertifikat (registrierter Off-Plan-Eigentumsnachweis).
Nach Fertigstellung: Title Deed (amtlicher Eigentumstitel).
Teil 4: Rendite generieren & Exit
- Kann ich während der Bauphase weiterverkaufen?
Ja, meist ab 30–35 % geleisteter Zahlungen, abhängig von den Bauträgerbedingungen. Realistisch und profitabel vor allem bei knappen, begehrten Einheiten und ausverkauften Projekten. - Möblieren vor der Vermietung?
Kurzfrist-Vermietung (Airbnb): ja, Möblierung Pflicht.
Langfrist: in Dubai oft unmöbliert oder nur mit Einbauküche vermietet. Hochwertig möbliert kann Premium-Mieten rechtfertigen. - Wie vermiete ich und wer managt?
Langfristige Vermietung: Makler sucht Mieter, Checks mit Fälligkeitsterminen, Agentur managt Einzug/Abwicklung; laufende Nebenkosten trägt der Mieter, du als Eigentümer zahlst die Service Charges.
Kurzfrist-Vermietung: Property-Management-Firma übernimmt Möblierung/Listing/Pricing/Gäste/Housekeeping; Gebühren typ. ca. 20 % vom Umsatz plus Nebenkosten & Housing Fee beim Eigentümer. - Wie verkaufe ich eine Immobilie?
Preis & Provision vereinbaren → Marketing/Besichtigungen → MOU → Käufer-Deposit (≥ 10 %) → NOC beim Developer (bis ca. 1.250 EUR) → Transfer im Trustee-Office (4% DLD-Gebühren und Trustee Office Gebühren i. d. R. zu Lasten des Käufers). - Welche Kosten hat der Verkäufer?
Maklerkommission (vereinbart) + NOC-Gebühr. Keine weiteren Standard-Abgaben für den Verkäufer.
Bonus: Wer hilft dir, richtig zu investieren?
Ein erfahrener, lizenzierter Partner begleitet dich bei Markt-Screening, Projektauswahl, Zahlenaufbereitung, Verhandlung, Vertragsprüfung, Handover, Vermietung/Exit –Strategie.
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